Baufinanzierung: In drei Schritten zur individuellen Immobilienfinanzierung

Planen Sie in nächster Zeit eine Immobilie zu erwerben oder womöglich sogar ein eigenes Bauvorhaben zu realisieren, stellt sich zunächst die wichtige Frage der Finanzierung.

Für die Immobilienfinanzierung bieten Banken ihren Kunden eine grenzenlose Auswahl an Finanzierungsmodellen, die für Laien oft unübersichtlich wirkt.

Um Bankangebote besser einschätzen und vergleichen zu können, ist es wichtig im Thema 

Baufinanzierung sattelfest zu sein. 

Baufinanzierung mit der Hausbank oder vom Kreditvermittler?

 

Wer sich mit der Absicht ein Haus zu kaufen oder zu bauen, wendet  sich in der Regel an seine Hausbank. Doch ist es richtig, alleine hier nach einer Finanzierung zu fragen. Hand aufs Herz der Berater Bank ist in erster Linie Mitarbeiter und Verkäufer der Bank. Der Kreditberater ist als Verkäufer verpflichtet, möglichst viele Produkte der eigenen Bank in die Finanzierung einzubeziehen. Ein Kreditvermittler kann dagegen die Angebote verschiedener Kreditinstitute vergleichen und empfehlen.

Baukredit und Grundschuld für die Immobilenfinanzierung

Creditolo vermittelt Baufinanzierungen für den Kauf oder Bau von Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Objekte mit teilgewerblicher Nutzung und Anlageobjekte.

Cerditolo berücksichtigt bei der Finanzierung bestehende Bausparverträge, mögliche Förderungen und Darlehen der öffentlichen Hand (insbesondere KFW Kredite), kommunale und sonstige staatliche Zuschüsse sowie den Wunsch nach Eigenleistungen mit ein.

Cerditolo berücksichtigt bei der Finanzierung bestehende Bausparverträge, mögliche Förderungen und Darlehen der öffentlichen Hand (insbesondere KFW Kredite), kommunale und sonstige staatliche Zuschüsse sowie den Wunsch nach Eigenleistungen mit ein.


Baufinanzierung

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Bestimmung der Parameter einer passenden Baufinanzierung

Bevor ein passendes Finanzierungsmodell in Form eines Darlehens oder ähnlichem ausgewählt werden kann, müssen drei grundlegende Parameter individuell bestimmt werden: 

1. Wie hoch ist die monatliche finanzielle Belastbarkeit?

2. Welches Zinsmodell bietet sich an?

3. Wie lang soll die Tilgungsdauer sein?

Aus den Antworten auf diese drei Fragen ergeben sich die Anforderungen, die ein Finanzierungsmodell erfüllen muss. Mit diesen grundlegenden Informationen lässt sich die Suche nach entsprechenden Darlehen, Bausparverträgen oder sonstigen Finanzprodukten leicht eingrenzen. Auch lassen sich die Angebote verschiedener Anbieter mit diesem Wissen leicht vergleichen, sodass die Baufinanzierung gewählt werden kann, die am besten auf die eigenen Umstände zugeschnitten ist.

1. Individuelle finanzielle Belastbarkeit bestimmen
Die finanzielle Belastbarkeit ist entscheidend für die Höhe der Baufinanzierung.
Noch bevor die Suche nach einem passenden Objekt begonnen wird, sollte die eigene finanzielle Belastbarkeit errechnet werden. Da von der finanziellen Belastbarkeit abhängt welche Größenordnung an Immobilie jeweils erschwinglich ist, sollte bei diesem Schritt nicht nur größte Sorgfalt, sondern auch möglicherweise schmerzende Ehrlichkeit walten gelassen werden. Sollte sich ergeben, dass die angestrebte Dimension einer Immobilie zurzeit noch nicht finanzierbar ist, beziehungsweise die entsprechende Immobilienfinanzierung nicht ohne Probleme tragbar ist, dann sollte die Dimension der Immobilie überdacht oder sogar abgewartet werden, bis eine ausreichende finanzielle Belastbarkeit erreicht wurde.
Zur Bestimmung der eigenen finanziellen Belastbarkeit ist es unerlässlich über einen Zeitraum von mindestens zwei, besser drei, Monaten ein ausführliches Haushaltsbuch zu führen, in dem alle Ein- und Ausgaben dokumentiert werden. Von den Einnahmen werden die Ausgaben abgezogen, der Betrag, der am Monatsende also noch frei zur Verfügung steht, stellt die finanzielle Belastbarkeit dar. Sollte die gewünschte Baufinanzierung dem Erwerb eines Eigenheims dienen, so kann die Miete bei den Ausgaben vernachlässigt werden, da an die Stelle der Mietwohnung in Zukunft das Eigenheim treten wird.
Aus dem berechneten Betrag ergibt sich die maximale monatliche finanzielle Belastbarkeit. Für die Wahl der Immobilienfinanzierung bedeutet das, dass die monatliche Rate aus Tilgung und Zins diesen Wert nicht überschreiten darf, um langfristig tragbar zu sein. Jedoch sollte die Rate der Baufinanzierung auch nicht zu straff an die maximale monatliche Belastbarkeit angelegt sein, um Spielraum für spontan anfallende Kosten wie notwendige Ausbesserungen, unerwartet teurere Bauleistungen zu schaffen, die schnell mehrere tausend Euro betragen können.

2. Zinsmodelle und Zinsniveau
Eines der größten Risiken, welches man beim Abschluss eines Darlehensvertrages eingehen kann, ist das Zinsänderungsrisiko. Dieses Zinsänderungsrisiko meint das Risiko, dass die zu entrichtenden Zinsen über den Verlauf der Rückzahlung steigen, was von der Bank im Falle eines Darlehens ohne Zinsbindung unmittelbar an den Kunden weitergegeben wird. Dieses Risiko lässt sich durch eine Zinsbindung eliminieren, allerdings ist dafür oft der Preis eines höheren Grundzinses zu zahlen. Man zahlt also mehr als dem gegenwärtigen Zinsniveau entspricht, um dem Risiko zukünftig höherer Zinsen entgegenzuwirken. Ob eine Zinsbindung sinnvoll ist oder nicht, hängt hauptsächlich mit dem Zinsniveau zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses zusammen. Sollten die Zinsen sehr niedrig sein, empfiehlt sich eine Zinsbindung auf eine Teillaufzeit oder die gesamte Dauer des Darlehens.

3. Tilgungsdauer

Welche Tilgungsdauer man für die eigene Immobilienfinanzierung erreichen möchte, ist stark von der persönlichen Situation abhängig. Generell empfiehlt es sich jedoch, mindestens zum Renteneintritt alle Kredite getilgt zu haben, damit das schuldenfreie Wohnen in der eigenen Immobilie auch von der Rente noch komfortabel möglich ist. Das Gefühl von Schuldenfreiheit und die persönliche Gewichtung dieses Gefühls sind stark emotional abhängig. Generell ist es weder eine Schande, noch schadhaft einen Kredit über sehr lange Zeit zurückzuzahlen. Die Aussicht schneller Schuldenfreiheit wird jedoch von Vielen bevorzugt, sodass sie eine kürzere Tilgungsdauer wählen. Man sollte sich jedoch niemals mehr monatliche Raten aufladen, als man problemlos bewältigen kann, sonst kann eine zu kurze Tilgungsdauer den finanziellen Ruin bedeuten.

Die wichtigsten Finanzierungsmodelle der Immobilienfinanzierung

Zur Baufinanzierung bieten sich etliche Finanzierungsmodelle an, einige der wichtigsten Finanzierungsprodukte, die sich auch unterschiedlich miteinander kombinieren lassen, sind im Folgenden zusammengefasst.

Annuitätendarlehen - Planungssicherheit garantiert
Bei Annuitätendarlehen handelt es sich um die wohl klassischste Darlehensform. Durch regelmäßige, meist monatliche, Zahlungen und konstante Raten bietet diese Darlehensform eine hohe und langfristige Planungssicherheit. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen, die so angepasst werden, dass die monatliche Rate konstant bleibt. 
Ein Annuitätendarlehen hat für den Darlehensnehmer, der es zum Beispiel zur Baufinanzierung nutzt, neben der Planungssicherheit den Vorteil, dass von Inflation und allmählicher Verbesserung der eigenen finanziellen Verhältnisse, zum Beispiel durch Gehaltserhöhungen, erheblich profitiert werden kann. So wird es mit der Zeit vergleichsweise immer günstiger, beziehungsweise einfacher, ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung zurückzuzahlen, wenn die Inflation den Wert der Schulden mindert oder die Rückzahlung durch eine Gehaltserhöhung nicht mehr den Löwenanteil des monatlichen Budgets verbraucht.
Die gängigste Vereinbarung bei dieser Kreditform ist, die Zinsen mittels Zinsbindung für die gesamte Laufzeit oder einige Jahre der Finanzierung festzuschreiben. Dadurch hat der Darlehensnehmer, der seine Immobilie mit dieser Baufinanzierungfinanziert, die Sicherheit, dass die Zinsen, und damit auch die monatlichen Raten, sich über die Laufzeit des Darlehens nicht ändern werden. Eine solche Zinsbindung lässt sich die entsprechende Bank jedoch meist mit, im Vergleich zum flexiblen Zinssatz, höheren Zinsen bezahlen. Empfehlenswert ist eine Zinsbindung dann, wenn man mit zukünftig steigenden Zinsen rechnet, beziehungsweise wenn das Zinsniveau zur Zeit des Vertragsabschlusses besonders niedrig ist.
Meist lässt sich für Annuitätendarlehen die Möglichkeit für Sondertilgungen vereinbaren. Sondertilgungen bieten die Möglichkeit spontan erlangtes Vermögen wie Erbschaften, Schenkungen oder Prämienzahlungen als spontane Tilgung in den Kredit einzubringen und so womöglich ganze Jahre an Laufzeit zu ersparen. Besonders für Personen mit unregelmäßigem Einkommen wie Selbstständige bietet sich diese Option in der Immobilienfinanzierung an.

Variable Darlehen - Oft günstiger, aber höheres Zinsänderungsrisiko
Ein variables Darlehen unterscheidet sich vom Annuitätendarlehen hauptsächlich durch einen variablen Zins und einer sehr kurzen Kündigungsfrist.
Das variable Darlehen eignet sich ebenfalls zur Immobilienfinanzierung, jedoch bietet es geringere Planungssicherheit als das Annuitätendarlehen. Die Zinsen werden nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, sondern alle drei Monate am sogenannten Drei-Monats-EURIBOR justiert. Der EURIBOR stellt das Zinsniveau dar, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Die Zinsen des variablen Darlehens sind zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses grundsätzlich günstiger als die eines Festzins-Darlehen, jedoch besteht ständig das Risiko, dass zum nächsten Termin die Zinsen erhöht werden.
Manche Banken bieten mit ihren variablen Darlehen zu jedem Zinsänderungstermin die Option das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln, was die Zinsen jedoch wiederum erhöht. Sollte eine Phase des Zinsanstiegs absehbar sein, kann diese Option jedoch bares Geld einsparen.

Volltilger-Darlehen - Größte Zinssicherheit, wenig Flexibilität
Ein Volltilger-Darlehen bietet im Vergleich zu anderen Darlehensformen noch größere Planungssicherheit und macht eine mühsame Anschlussfinanzierung nach Ablauf des 1. Darlehens überflüssig. Die Zinsbindung gilt hier über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung, sodass das Zinsänderungsrisiko gänzlich ausgeschlossen wird. Andererseits ist diese Form der Baufinanzierung sehr unflexibel, mit Vertragsabschluss schreibt man die derzeitigen Zinsen fest. Ein solches Darlehen empfiehlt sich besonders in Niedrigzinsphasen.

Endfällige Darlehen - Tilgung auf einen Schlag
Sollte man zur Immobilienfinanzierung ein endfälliges Darlehen wählen, wird der gesamte Tilgungsbetrag, also der Betrag der auch von der Bank erhalten wurde, erst mit Vertragsende und auf einen Schlag fällig. Eine derartige Abzahlung erfordert bei einer üblichen Baufinanzierung erhebliche Liquidität, da die meist sechsstellige Summe komplett und auf einmal fällig wird. Zur Abzahlung kann jedoch auch ein Tilgungsersatz herangezogen werden, wie zum Beispiel die Erträge aus dem Verkauf einer Kapitallebensversicherung oder die Ausschüttung eines Bausparvertrags.
Diese Form der Immobilienfinanzierung bietet sich an, wenn ein größerer Kapitalertrag aus erwarteten Aufträgen, Erben oder dem Verkauf anderer Kapitalanlagen erwartet wird.

Forward-Darlehen - Darlehen für die Zukunft
Will der Darlehensnehmer im Zuge seiner Baufinanzierung von dem gegenwärtig günstigen Zinsniveau profitieren, braucht das Geld jedoch nicht direkt nach Vertragsabschluss, sondern bis zu 60 Monate danach, so empfiehlt sich ein Forward-Darlehen. Diese Finanzierung wird im Umfeld der Immobilienfinanzierungen meist als Anschlussfinanzierung genutzt.

KfW-Darlehen - Förderungen für Privat und Unternehmen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, vergibt unterschiedlichste Kredite an Privatpersonen und Unternehmer. Unter Rechtsaufsicht des Bundesministeriums für Finanzen liegen ihre Kompetenzen vor allem bei der Förderung in- und ausländischer Projekte. Als Privatperson kann man mit von der KfW angebotenen Immobilienfinanzierungen oft von günstigen Zinssätzen und besonderen Fördergeldern rechnen. Über die Vielzahl von Angeboten für Private und Unternehmer informiert die KfW auf ihrer Website (www.kfw.de).

Bausparverträge - Sparen und Kredit in Einem
Heutzutage besitzen enorm viele Privatpersonen Bausparverträge, oft werden diese schon für Kinder abgeschlossen, um ihnen in weiter Zukunft eines Tages die Baufinanzierung ihres Eigenheims zu ermöglichen. Das Finanzprodukt Bausparvertrag ist jedoch nicht ganz einfach zu verstehen und die individuellen Parameter eines Bausparvertrags können nur bestmöglich abgestimmt werden, wenn man sich der Funktion und Wirkungsweise bewusst ist.
Das Bausparen zur Baufinanzierung beruht auf einem Prinzip, das in den Anfängen der Industrialisierung begründet wurde. Die erste Phase des Bausparens ist die namensgebende Sparphase, in der der Sparer regelmäßig Geld in seinen Bausparvertrag einzahlt. Die gesamte Höhe des Sparbetrags bis zum Ende der Sparphase wird bei Abschluss des Bausparvertrags vertraglich festgeschrieben. Alle Zahlungen, die über die Regelsparrate hinausgehen, sorgen nur für einen früheren Abschluss der Sparphase.
Nach Abschluss der Sparphase beginnt die Zuteilungsphase. In dieser Phase kann der Sparer sich sein angespartes Geld in Addition mit einem Kredit auszahlen lassen.
Die letzte und entscheidende Phase ist die Darlehensphase. In dieser Phase wird dem Sparer ein Kredit ausgegeben, der abhängig von der Dimension seiner vorherigen Sparleistung ist. 
Insgesamt eignet sich diese Finanzierung sehr gut als Baufinanzierung und wird oft in Verbindung mit anderen Finanzierungsprodukten verwendet. Aufgrund des vorherigen Sparens ist der Zins des Darlehens vergleichsweise sehr gering.
Der Bausparvertrag hat ebenfalls den Vorteil festgeschriebener Zinsen. Sollte der Sparer sein Augenmerk auf die Rendite seines Sparkapitals legen, so ist der Sparzins entscheidend. Soll der Bausparvertrag jedoch der Immobilienfinanzierung dienen, so ist besonders auf den Darlehenszins zu achten.

Baufinanzierung mit Kredit-Konto-Karte.de: In drei Schritten zur individuellen Immobilienfinanzierung und Baukredit.