Anschlussfinanzierung: Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Bei der Baufinanzierung wird üblicherweise eine Festschreibung der Zinsen für einen Zeitraum von zehn Jahren gewählt. Durchschnittlich dauert es aber 25-30 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig getilgt wurde.

Früher oder später stellt sich für Bauherrn daher die Frage, ob eine Anschlussfinanzierung als Verlängerung des Kredites oder eine Umschuldung die günstigere und damit bessere Wahl ist. Worauf gilt es zu achten?

Anschlussfinanzierung

Creditolo vermittelt Anschlussfinanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Objekte mit teilgewerblicher Nutzung und Anlageobjekte. Cerditolo berücksichtigt bei der Finanzierung bestehende Bausparverträge, mögliche Förderungen und Darlehen der öffentlichen Hand (insbesondere KFW Kredite), kommunale und sonstige staatliche Zuschüsse sowie den Wunsch nach Eigenleistungen mit ein. Cerditolo berücksichtigt bei der Finanzierung bestehende Bausparverträge, mögliche Förderungen und Darlehen der öffentlichen Hand (insbesondere KFW Kredite), kommunale und sonstige staatliche Zuschüsse sowie den Wunsch nach Eigenleistungen mit ein.

Weitere Angebote für eine Anschlussfinanzierung finden Sie auf der Seite Baufinanzierung.

Rechtzeitig um Alternativen für die Anschlussfinanzierung bemühen

Bevor eine aktuelle Baufinanzierung ausläuft, sollten sich Bauherrn bereits mit der aktuellen Marktsituation auseinandersetzen und sich rechtzeitig nach Alternativen umsehen. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit einer sogenannten "Prolongation", welche eine Verlängerung des bisher in Anspruch genommenen Darlehens beschreibt. Bei der Nutzung der Prolongation handelt es sich um ein übliches Vorgehen, wenn die Zinsbindung nach zehn Jahren endet. Diese Kreditverlängerung ist mit einigen Vorteilen, aber durchaus auch mit Nachteilen verknüpft. Zu den Vorzügen zählt die Tatsache, dass der Vorgang vergleichsweise unkompliziert ist. Die Ansprechpartner bleiben genauso erhalten wie die eingespielten Abläufe, es muss keine Änderungen im Grundbuch geben. Zudem besteht durchaus die Möglichkeit, im Rahmen der Verlängerung Sondertilgungen vorzunehmen. Sofern also entsprechendes Kapital vorhanden ist, kann die Restschuld deutlich verringert werden. Es ist insbesondere die Bequemlichkeit, die für eine Verlängerung des bestehenden Darlehens spricht, zumal üblicherweise auch keine erneute Prüfung der Bonität vorgenommen wird. Sofern sich ein Bauherr für die Kreditverlängerung entscheidet, sollte das Angebot der Hausbank spätestens rund drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung unterbreitet werden.

Aktuelle Marktsituation ermöglicht günstige Konditionen für die Umschuldung

Wenn Sie ein neues Angebot erhalten, dann wird der für die nächsten zehn Jahre festgeschriebene Zinssatz den aktuellen Gegebenheiten des Marktes angepasst. Wenn aktuell eine Baufinanzierung verlängert wird, dann dürfte sich der Zinssatz deutlich verringern, denn aktuell sind die Zinsen am Markt sehr gering. Genau hierin besteht die Problematik der Prolongation: Den Bauherrn können die Vorzüge einer günstigen Anschlussfinanzierung womöglich nicht nutzen, wenn Sie sich weiterhin für die Hausbank entscheiden. Der Verhandlungsspielraum ist bei einer Kreditverlängerung üblicherweise gering. In sehr vielen Fällen ist eine Anschlussfinanzierung von einem anderen Kreditinstitut die günstigere Wahl. Das Einholen von entsprechenden Vergleichsangeboten ist daher in jedem Fall anzuraten, bevor eine solche Kreditverpflichtung für die nächsten zehn Jahre unterschrieben wird.

Wann sollte eine Prolongation vorgenommen werden?
Natürlich ist es in Anbetracht der hohen Summen bei einer Baufinanzierung sinnvoll, wenn vorher umfangreiche Vergleiche angestellt werden. Bauherrn sollten deshalb rechtzeitig ein Angebot für eine Kreditverlängerung bei der Hausbank einholen, um einen ersten Maßstab für den Vergleich setzen zu können. Insbesondere, wenn in den kommenden Monaten mit einem Anstieg der Bauzinsen gerechnet wird, sollte dieser Antrag frühzeitig erfolgen. Sobald ein Zeitraum von zwölf Monaten bis zum Ende der Zinsbindung unterschritten ist, kann ein Antrag auf eine Kreditverlängerung bei der Bank gestellt werden. Auf Basis dieses Antrags können dann weitere Verhandlungen erfolgen.

Warum andere Angebote zu Anschlussfinanzierung womöglich lohnenswerter sind
Es ist durchaus nicht unüblich, dass sich viele Kreditnehmer vorschnell bei der Hausbank für eine weitere soll Zinsbindung entscheiden. Die Bequemlichkeit wird augenscheinlich von vielen Bauherrn höher bewertet als das mögliche Sparpotenzial - zumal aktuell eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank ebenso günstiger ausfallen dürfte, als dies bei den ursprünglichen Konditionen der Baufinanzierung der Fall war. Dennoch ist es in den meisten Fällen ratsamer, eine Umschuldung vorzunehmen - selbst wenn der Aufwand dafür höher ausfällt.

Wie eine günstige Umschuldung vorgenommen wird

Generell gibt es eine Vielzahl von Kreditinstituten, die eine Baufinanzierung anbieten. Deutsche Bauherren gelten auch im internationalen Vergleich als solide, in Zeiten der Niedrigzinsen sorgen sie für durchaus beständige Einnahmen und ein zu vernachlässigendes Ausfallrisiko. Mit dem Haus wird eine solide Kreditsicherheit angeboten, was natürlich insbesondere dann gilt, wenn große Teile des Kredites bereits getilgt wurden. Zudem hat der Bauherr nach dem Ende der Zinsbindungsfrist bereits bewiesen, dass er das Darlehen auch tatsächlich zuverlässig bedient. Aus diesem Grund kann von besonders niedrigen Zinssätzen profitiert werden. In diesem Zusammenhang ist es ratsam, einen Kreditvergleich durchzuführen, wie er zur Baufinanzierung auch online angeboten wird. Selbst wenn ein gewisser Verhandlungsspielraum besteht, weil die Hausbank einen langjährigen Kunden nicht verlieren möchte: In der Regel bietet sie nicht das günstigste Angebot. 

Umschuldung häufig die günstigere Wahl
Sofern die Tilgung also bei gleich bleibenden monatlichen Raten erhöht werden oder die monatliche Belastung verringert werden soll, ist eine Umschuldung in der Regel dringend anzuraten. Die Frage, ob die Tilgung erhöht werden soll, lässt sich natürlich nicht ohne weiteres beantworten - hier spielt die individuelle finanzielle Situation die entscheidende Rolle. Weiterhin sollten sich Verbraucher weder auf die Bankberater noch unseriöse Vermittler verlassen, sondern auf einen unabhängigen Kreditvergleich vertrauen. Häufig wird seitens der Bank auch von hohen Wechselkosten gesprochen, wenn die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut in Anspruch genommen werden soll. In der Regel handelt es sich dabei allerdings um Panikmache, weil die Bank einen zuverlässigen Zahler nicht verlieren möchte. Bauherrn sollten sich im Vorfeld über die Rechte zu einer Sondertilgung ebenso wie zum gesetzlichen Kündigungsrecht informieren und von diesen Rechten auch Gebrauch machen. Im Rahmen des Kündigungsrechts ist es gar nicht zulässig, den Wechsel mit hohen Gebühren zu belasten. Zudem können Bauherrn davon ausgehen, dass auch der neue Kreditgeber sehr an einer langjährigen Zusammenarbeit interessiert sein wird. Anders gesagt: Die Hürden für eine solche Finanzierung fallen üblicherweise sehr gering aus.

Fazit: Umschuldung aktiv planen und günstige Anschlussfinanzierung suchen
Und so bleibt am Ende die Empfehlung, die Anschlussfinanzierung aktiv zu planen und rechtzeitig Vergleichsangebote einzuholen. Häufig wird einer Kreditverlängerung nur zugestimmt, weil die Zeit drängt und die Kreditnehmer hinsichtlich eines Wechsels und der Aufnahme einer Anschlussfinanzierung verunsichert sind. Berechtigt ist dies kaum, in Verbindung mit einem kompetenten und unabhängigen Berater lassen sich die monatlichen Kosten in der Regel erheblich senken oder die Tilgung erhöhen - in Anbetracht der geringen Kapitalmarktzinsen ist häufig sogar beides möglich. Wenn aus Gründen der Bequemlichkeit unbedingt auf einen Wechsel verzichtet werden soll, sollten die Verhandlungsmöglichkeiten mit dem eigenen Kreditinstitut in jedem Fall genutzt werden - womöglich lässt sich noch ein attraktives Angebot herausschlagen.